Penjual tanah membayar PPh atas pengalihan hak. Pembeli membayar BPHTB ke daerah sebelum balik nama. PBB tahun berjalan biasanya disepakati kedua pihak sebelum tanda tangan AJB.
Pajak yang Berkaitan dengan Jual Beli Tanah
Setiap pungutan punya pemungut dan momen bayar yang berbeda. Jangan dicampur agar tidak salah hitung.
- PPh penjual tanah bersifat final dan disetor ke kas negara.
- BPHTB dibayar pembeli ke kas daerah tempat tanah berada.
- PBB berjalan menempel pada objek, jadi status lunasnya dicek sebelum AJB.
- Biaya notaris atau PPAT dan biaya sertifikat bukan pajak, walau sering dibayar bersamaan.
Cara Menghitung Pajak Penjual dan Pembeli
Patokan awalnya nilai yang lebih tinggi antara harga transaksi dan NJOP. Nilai itu lalu dipakai untuk PPh dan BPHTB.
Rumus umumnya sederhana. PPh penjual dihitung dari tarif dikali nilai pengalihan. BPHTB pembeli dihitung dari tarif dikali NPOP dikurangi NPOPKP.
- Tulis harga transaksi yang dipakai dalam simulasi.
- Tulis NJOP dari SPPT yang dipakai.
- Tulis NPOPKP daerah setempat karena tiap daerah bisa beda.
- Bedakan simulasi dengan tagihan resmi dari kantor pajak atau Bapenda.
Contoh Perhitungan dalam Tabel
Simulasi di bawah memakai harga 300 juta, NJOP 280 juta, dan NPOPKP 60 juta. Tarif yang dipakai hanya asumsi umum saat tulisan dibuat, konfirmasi tarif berlaku ke kantor pajak dan Bapenda setempat.
| Komponen | Nilai | Keterangan |
|---|---|---|
| Dasar hitung | 300 juta | Harga lebih tinggi dari NJOP |
| PPh penjual | 7,5 juta | Asumsi 2,5% x 300 juta |
| NPOP kena pajak | 240 juta | 300 juta dikurangi 60 juta |
| BPHTB pembeli | 12 juta | Asumsi 5% x 240 juta |
Hasil di atas simulasi, bukan tagihan pasti. Nilai final ikut verifikasi berkas dan ketentuan daerah.
Cara Cek atau Bayar Pajaknya
- Siapkan KTP, KK, SPPT PBB, sertifikat, dan draft AJB.
- Cek tunggakan PBB tahun berjalan dan tahun sebelumnya.
- Minta validasi PPh penjual sebelum setor agar dasar nilainya cocok.
- Hitung dan bayar BPHTB ke daerah, lalu simpan bukti bayarnya.
- Bawa bukti PPh, BPHTB, dan PBB lunas ke PPAT untuk AJB dan balik nama.
FAQ Pajak Penjual dan Pembeli Tanah
Siapa bayar PPh dan siapa bayar BPHTB?
PPh kewajiban penjual, BPHTB kewajiban pembeli. Kesepakatan menanggung bersama tidak menghapus kewajiban formal ini di berkas.
Apakah NJOP selalu jadi patokan?
Tidak. Petugas membandingkan harga transaksi dengan NJOP, lalu memakai nilai yang lebih tinggi sebagai dasar hitung.
Kapan PBB tahun berjalan dibayar saat jual beli?
Sebelum AJB. Praktik umum penjual melunasi sampai tanggal transaksi, lalu pembeli menanggung setelahnya sesuai kesepakatan tertulis.